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Dados da apresentação

Estudo de Planejamento Tributário

PLANEJAMENTO
TRIBUTÁRIO

Intermediação Imobiliária + Administração de Imóveis

Análise da viabilidade econômica e tributária da separação das atividades em dois CNPJs.

Base da análise: movimento realizado de janeiro a julho de 2026
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Cenário atual

Hoje, duas atividades diferentes estão
concentradas no mesmo CNPJ

Atividade 1

Intermediação imobiliária

Tributação:

Simples Nacional — Anexo III

Atividade 2

Administração de imóveis de terceiros

Tributação sujeita ao Fator R:

No cenário atual → Anexo V

Faturamento de 2025
Intermediação imobiliária
Representatividade:
Administração de imóveis
Representatividade:
Faturamento total de 2025
Total do ano — base de cálculo atual do Simples Nacional
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Movimento realizado

Movimento realizado — Janeiro a Julho de 2026

Intermediação
Participação:
Administração
Participação:
Total no período
Janeiro a julho de 2026
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Estratégia proposta

A estratégia: separar as atividades

Cenário atual

1 CNPJ

Intermediação + Administração

  • Intermediação → Anexo III
  • Administração → Anexo V
  • Faturamento compartilhado entre as duas atividades
→
CNPJ 1

Intermediação imobiliária

Tributação: Anexo III

CNPJ 2

Administração de imóveis

Com estrutura própria de folha.

Fator R ≥ 28%

→ Tributação: Anexo III

Mensagem central
A separação cria um faturamento próprio para cada atividade e permite uma tributação mais eficiente da administração de imóveis.
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Entendendo o mecanismo

O impacto do Fator R

Faturamento acumulado da administração (2025)
Folha mensal considerada
Folha anual:
Cálculo do Fator R
R$ 60.000,00 ÷ R$ 197.136,61 = 30,44%
Fator R necessário
28%
Fator R obtido
30,44%
0%10%20%28%35%
Resultado
ADMINISTRAÇÃO → ANEXO III
Esse cálculo já supera os 28% mesmo antes de considerar a CPP incluída no DAS, que também compõe a FS12 para fins do Fator R.
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Comparação dos impostos

Quanto teria sido pago de DAS?

1 CNPJ — Cenário atual
DAS — Janeiro a Julho de 2026
2 CNPJs — Cenário proposto
DAS — Janeiro a Julho de 2026
Economia de DAS
Janeiro a julho de 2026
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Novos custos considerados

A análise considera também o aumento dos honorários

Cenário atual

1 CNPJ

Honorários mensais
Em 7 meses
→
Cenário proposto

2 CNPJs

CNPJ Intermediação/mês
CNPJ Administração/mês
Total mensal/mês
Em 7 meses
Custo contábil adicional
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Efeito previdenciário

A estrutura também aumenta a base de contribuição ao INSS

1 CNPJ — Cenário atual
Base de contribuição
INSS (11%)/mês
2 CNPJs — Cenário proposto
CNPJ 1 — base
CNPJ 2 — base
Base total
INSS total (11%)/mês
Base previdenciária
Antes
→
Depois

Aumento de R$ 5.000,00 na base contributiva

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Resultado financeiro real

Resultado financeiro completo

Cenário atual — 1 CNPJ
DAS
Honorários
INSS
Custo total
→
Cenário proposto — 2 CNPJs
DAS
Honorários
INSS
Custo total
Economia líquida
Janeiro a julho de 2026
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Evolução mensal

A economia permanece positiva ao longo de todo o período

Economia acumulada
Janeiro a julho de 2026
Média mensal
Por mês analisado
Mesmo considerando honorários maiores e aumento da contribuição ao INSS, todos os meses analisados permaneceram economicamente positivos.
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Conclusão

Uma estrutura tributária mais eficiente

Economia de DAS
Economia líquida
Janeiro a julho de 2026
Base previdenciária
→
Aumento da base contributiva
A separação das atividades em dois CNPJs permite uma estrutura tributária mais eficiente, mesmo considerando integralmente os novos custos. Com base no movimento realizado de janeiro a julho de 2026:
Chamada final
MAIS EFICIÊNCIA TRIBUTÁRIA
MAIOR BASE PREVIDENCIÁRIA
R$ 8.750,99 DE ECONOMIA LÍQUIDA EM 7 MESES